요즘 뉴스만 틀면 나오는 부동산 전세사기, 남 일 같으신가요?
내 피 같은 보증금, 수천에서 수억 원에 달하는 전 재산을 지키려면
계약 전부터 이사 당일까지 눈에 불을 켜고 전세계약 주의사항을 확인해야 합니다.
오늘은 현직 공인중개사도 절대 안 알려주는
전세계약 전/중/후 필수 확인 서류와 무조건 넣어야 하는 계약서 특약을
A부터 Z까지 아주 상세하게 총정리해 드릴 거에요.
주변 지인 공인중개사들에게 교육 받으며 작성했습니다ㅎㅎ
이 글 하나만 정독하셔도 전세사기 99.9%는 막을 수 있을 거에요 ㅋㅋㅋ
전세계약 주의사항 총정리
이제 전세계약 전, 당일, 이후 확인하는 절차들을 설명해드릴 거에요.
아래 항목들을 모두 완벽하게 확인하는 경우는 거의 없긴 합니다만,
항목별로 좀 더 확실하게 확인이 필요하신 분들을 위해 교과서같은 확인 방법을 준비했어요.
실제 공인중개사들도 아래 루트로 확인하니 꼭 읽어보세요 😊
0. 전세계약 준비물, 인감도장 필요한가요?
전세계약 시 요새는 싸인으로도 괜찮아서, 인감도장까진 필요 없습니다.
본인을 증명할 수 있는 신분증만 챙겨가면 됩니다.
별도 싸인이 없으면, 그냥 이름 쓰시면 됩니다.
1. 전세계약 필수 확인 서류: 진짜 안전한 집 맞을까?
가계약금 쏘기 전에 무조건 확인해야 할 서류와 체크리스트입니다.
가계약도 엄연한 계약이므로 파기 시 조건까지 반드시 확인하신 후에 계약금을 보내야 해요.
① 등기부등본 확인
많은 사람들이 기본적으로 알고 있는 항목이긴 해요.
하지만, 제발 ‘을구’만 보고 넘어가진 마세요.
등기부등본은 건물의 주민등록증으로, 총 3파트(표제부, 갑구, 을구)로 나뉩니다.
- 표제부: 소재지, 면적, 건물의 용도, 층수 등 건물의 스펙이 나옵니다.
- 갑구 (소유권): 주인이 누군지 나옵니다. 여기서 가장 중요한 건 ‘가압류’, ‘가등기’, ‘경매개시결정등기’ 같은 무시무시한 단어가 있는지 보는 겁니다. 이런 게 적혀있다면 당장 도망치세요.
- 을구 (소유권 이외의 권리): 보통 여기서 은행 융자(근저당권)와 전세권 설정 내역을 확인합니다.
② 건축물대장 확인
건축물대장은 건물의 위치, 구조, 용도, 면적, 층수 등
건물의 현황과 소유자 정보를 기록한 공적 장부입니다.
노란색 ‘위반건축물’ 딱지 확인!
건축물대장 우측 상단에 노란색으로 [위반건축물] 딱지가 붙어있다면 절대 피하세요.
대출 심사도 안 나오고, 전세보증보험 가입도 막히며,
나중에 다음 세입자를 구하고 나올 때도 엄청난 골칫거리가 됩니다.
③ 선순위 보증금 및 적정 시세 확인 (내 돈이 안전한지 계산)
- 선순위 보증금: 다가구/다중주택처럼 건물 통째로 주인이 한 명인 경우, 나보다 먼저 들어와 있는 세입자들의 보증금 총액을 알아야 합니다. 집주인에게 ‘전입세대 열람원’과 ‘확정일자 부여 현황’ 서류를 당당하게 요구하세요. (별다른 의심이 없다면, 구두상으로 듣고 넘어가도 됩니다.)
- 매매가 확인 (역전세 피하기): 매매가 없는 매물일 수도 있지만, 있다면 반드시 최근 매매가를 확인해보세요. 가끔 가다가 매매가와 비슷하거나, 매매가를 뛰어 넘는 전세가가 있습니다. 일명 역전세라고 하는데, 거래가 없는 매물이라면 주변 비슷한 건물들 시세를 확인해보세요.
- 적정 전세가 (HUG 126% 룰): 건물 매매가 대비 융자와 총 보증금의 합이 70% 이내여야 안전합니다. 집의 공시지가 기준 126%~140% 선에서 전세가가 형성되어야 추후 전세보증보험 가입이 원활합니다. ‘안심전세 앱’을 깔아서 건물 시세와 집주인 세금 체납 및 보증사고 이력(블랙리스트)을 꼭 조회해 보세요.
④ 가계약 주의 사항
추후 계약을 약속하기 위해, 50~100만원 정도의 소액을 보낸 후 예약을 하는 겁니다.
다른 사람들이 더 이상 해당 매물을 탐낼 수 없게 부동산 앱에서 내리기도 하죠.
가계약 또한 계약입니다.
소액이지만, 단순 변심으로 인한 취소로는 가계약금을 회수할 수 없기 때문에
본계약이라고 생각하고 계약 족건과 특약 사항들을 꼼꼼히 확인하세요.
⑤ 공인중개사 확인(중개보조원일 수 있어요)
부동산에서 직접 공인중개사 자격증을 확인할 수도 있지만,
대놓고 보여달라고 하기도 좀 그렇고, 정신 없으면 집에 와서 생각 날 수도 있죠.
하지만, 걱정하지 마세요. 집에서도 간단하게
부동산 공인중개사를 확인할 수 있답니다.
– 한국공인중개사협회
https://www.kar.or.kr/
여기로 접속해서, ‘정보마당’ 👉 ‘개인공인중개사 검색’ 클릭
그럼 ‘개업공인중개사 검색’을 할 수 있는데,
아래 검색조건에 내가 방문한 부동산을 입력하고 조회 하면,
해당 부동산의 공인중개사를 확인할 수 있습니다.
– 브이월드 (V-WORLD, 디지털트윈국토, 국가공간정보포털)
https://www.vworld.kr/dtld/broker/dtld_list_s001.do로 접속하신 후,
부동산 정보를 입력하고 조회하세요.
이 사람이 대표인지, 소속 공인중개사인지, 단순 중개보조원인지 직급까지 싹 다 조회 가능합니다.
2. 전세계약 당일: 사기꾼 걸러내는 완벽한 방법
① 집주인(또는 대리인) 신분증 철저 검증
가장 사고가 많이 나는 구간입니다.
신분 도용을 막으려면 팩트체크가 필수입니다.
- 집주인이 온 경우: 신분증을 확인하세요. 각 신분증의 진위 여부는 아래와 같은 경로로도 확인할 수 있으니 참고하세요!
- ARS 1382에 전화 걸어서 확인
- 주민등록증: 정부24
- 운전면허증: 경찰청 교통민원24, 안전운전 통합민원
- 대리인이 온 경우: 본인의 인감도장이 찍힌 ‘위임장’을 확인하세요.
위임장에는, 집주인의 이름과 인감이 정확하게 찍혀있는지 직접 비교해 보시구요.
(인감은 다른 서류들과 아예 똑같아야합니다.)
더 확실하게 확인하려면, 최근 3개월 이내에 본인이 직접 발급한 ‘인감증명서’를 요구하실 수 있습니다. 그리고 그 자리에서 집주인과 직접 전화를 걸어 금액, 기간, 대리권 수여 사실을 재차 확인하고 녹음까지 해두면 완벽하다고 할 수 있죠.
② 현금 거래는 절대 NO! 영수증 챙기기
요즘엔 현금으로 거래하는 경우는 거의 없지만,
나중에 “돈 받은 적 없다”고 오리발 내미는 걸 막기 위해,
모든 보증금은 무조건 ‘집주인 명의의 은행 계좌’로 이체해서 기록을 남기세요.
그리고 계약 후엔 ‘영수증’을 꼭 챙기세요.
그래야 은행에 가서 대출을 받을 수 있답니다.
※ 너무 당연한 거라 보통 공인중개사가 알아서 챙겨주시긴 합니다.
④ 세입자가 직접 서류 떼서 크로스체크 하기
계약서를 썼다면, 그 계약서를 들고 직접 동사무소(주민센터)로 가서 전입세대열람원, 확정일자 부여현황을 떼보고, 세무서에 가서 임대인 국세/지방세 체납 확인까지 직접 해보실 수도 있습니다.
3. 계약 후 인근 동사무소 방문
이제 내가 이 집의 세입자라는 ‘대항력’을 공식으로 등록하기 위해,
부동산을 가야합니다.
30일 이내에 방문하면 되지만, 될 수 있으면 깔끔하게 계약 후 바로 가세요.
① 주택임대차신고, 확정일자 받기
계약 매물의 관할 동사무소(행정복지센터)를 방문하거나, 인터넷 ‘부동산거래관리시스템’에 들어가서 ‘주택임대차신고(전월세신고)’를 해야 합니다. (과태료 맞기 싫으면 미루지 마세요!)
온라인으로도 가능하지만, 입력할게 참 많고 번거롭습니다.
그냥 직접 방문하시면 10~15분정도 만에 해결되니, 방문하시길 추천드립니다.
“전/월세 계약해서 임대차신고랑 확정일자 받으러 왔어요~” 라고 하면 되는데,
대충 전세계약하고 왔다고만 해도 알아서 해주실 거에요.
※ 확정일자는 나중에 집이 경매로 넘어가도 내 돈을 먼저 돌려받을 수 있는 번호표(우선변제권) 역할을 합니다.
4. 잔금 일/이사 당일/입주 일
① 이사 당일, 등기부등본 3번째 확인
등기부등본은 1. 계약 전, 2. 계약 당일, 3. 이사 당일(잔금 치르기 직전) 총 세 번 확인해야 합니다.
그사이에 몰래 융자가 생기진 않았는지, 수리하기로 한 특약은 이행됐는지 최종 체크하고, 나머지 잔금을 송금하시면 돼요.
마치며: 부동산 전세사기 예방법
마무리하며 귀찮더라도 내 전 재산이 걸린 일입니다.
중개사 말만 백프로 믿지 말고, 직접 서류 떼보고 특약 꼼꼼히 챙겨서
소중한 보증금을 지켜내시길 바랍니다!
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