전셋집을 구할 때 마음에 드는 집을 찾았다고 끝이 아닙니다.
진짜 싸움은 계약서에 도장을 찍기 직전, ‘전세대출 특약 사항’을 협의할 때부터 시작됩니다.
전세대출 계약서인데 부동산에서 알아서 잘 써주겠지 하고 믿었다가 나중에 보증금 수억 원을 날리는 경우가 허다합니다.
오늘은 현직 공인중개사들도 무조건 자기 가족 계약할 땐 챙겨 넣는다는 ‘전세대출 특약‘을 아주 상세하게 풀어드립니다.
반드시 확인해야하는 전세대출 특약 사항
1. 전세자금 대출 & 보증보험 관련 (⭐⭐⭐⭐⭐)
요즘은 내 돈 100%로 전세 들어가는 사람 거의 없죠?
대출과 보증보험이 막히면 계약금을 날리게 되니 완벽하게 방어해야 합니다.
특약 1.
“본 계약은 전세자금 대출로 진행하며, 임대인이나 목적물(건물)의 하자로 인해 전세대출 승인이 불가할 경우, 본 계약은 무효로 하고 임대인은 수령한 계약금 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.”
– 왜 필요할까?
내 신용도가 빵빵해도 건물에 숨겨진 불법건축물 딱지가 있거나 임대인 신용 불량으로 대출이 거절될 수 있습니다. 이때 이 특약이 없으면 집주인이 “니 사정이지 내 사정이냐?” 하며 수백, 수천만 원의 계약금을 안 돌려줘도 할 말이 없습니다.
단, ‘임차인의 단순 변심이나 신용 문제’로 인한 거절은 제외한다는 내용을 덧붙이면 집주인도 수긍하기 쉽습니다.
특약 2.
“임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증보험(HF, HUG, SGI 등) 가입에 적극 협조하며, 임대인이나 목적물의 하자로 가입이 거절될 시 계약을 해지하고 보증금 전액을 반환한다.”
– 왜 필요할까?
전세사기 안 당하려면 보증보험 가입은 선택이 아닌 필수입니다.
보증 보험 가입이 안 되는 깡통전세라면 즉시 탈출할 수 있는 명분(비상구)을 만들어 두는 겁니다.
2. 대항력 확보 & 깡통전세 예방 (집주인 꼼수 차단 🚫)
계약 다 하고 이사까지 했는데, 그사이 집주인이 몰래 대출을 받아버리는 수법을 막아야 합니다.
특약 3.
“임대인은 임차인의 대항력이 발생하기 전까지(전입신고 다음 날 0시) 당해 주택에 근저당권 및 가압류 등 기타 제한물권을 설정하지 않기로 한다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 보증금 전액과 위약금(계약금 상당액)을 배상한다.”
– 왜 필요할까?
세입자가 이사 당일(잔금일)에 전입신고를 해도 법적 효력은 ‘다음 날 자정’에 발생합니다. 집주인이 이 빈틈을 노려 이사 당일 오후에 은행에서 집 담보 대출을 받아버리면 내 보증금 순위가 밀려납니다. 위약금 조항까지 빡세게 넣어야 딴짓을 못 합니다.
특약 4.
“잔금 지급일 전날까지 임대인의 국세, 지방세 체납액이 있을 경우 이를 전액 상환하여야 하며, 미상환 시 임차인은 계약을 해지할 수 있고 임대인은 받은 금액을 즉시 반환한다.”
– 왜 필요할까?
집주인이 세금을 안 내서 집이 압류당하고 경매로 넘어가면, ‘세금’이 세입자의 보증금보다 먼저 배당되는 경우가 많습니다. 잔금 치르기 전에 임대인 미납국세 열람 제도를 통해 체납 내역이 없는지 확실히 짚고 넘어가야 합니다.
3. 집주인 변경 & 수리비 분쟁 방지 (스트레스 X)
이번 건들은 발생하면 사는 동안 스트레스 꽤나 받을 수 있는 케이스들이에요.
특약 5.
“임대차 기간 중 임대인이 본 주택을 매매하여 소유권이 변경될 경우, 매매 계약 체결 전 사전에 임차인에게 고지하여야 한다. 이때 새 임대인이 보증보험 승계가 불가능하거나 세금 체납자일 경우, 임차인은 계약 승계를 거부하고 보증금 반환을 청구할 수 있다.”
– 왜 필요할까?
전세사기 1위 수법입니다.
정상적인 집주인인 줄 알았는데,
계약 직후 바지사장이나 신용불량자에게 집을 팔아넘기고 도망가는 것을 막기 위한 방어막입니다.
특약 6.
“입주 전 발생한 중대한 하자(누수, 보일러 고장, 곰팡이 등) 및 거주 중 발생하는 노후화로 인한 하자는 임대인이 수리비용을 부담한다. 단, 임차인의 고의 및 과실로 인한 파손은 임차인이 원상복구 한다.”
– 왜 필요할까?
보일러 터졌을 때 “네가 고쳐 써라” 하고 나몰라라 하는 집주인들 진짜 많습니다. 소모품(형광등 등)은 세입자가 갈아 끼우되, 건물의 뼈대나 큰 설비는 집주인이 고쳐준다는 것을 명확히 문서로 박아둬야 합니다.
4. 생활 분쟁 차단! (이사 날 얼굴 붉히지 않기 위한 특약)
위의 6가지 특약은 보증금 지키는 굵직한 특약들입니다.
이제 이사 날에 집주인과 10만 원, 20만 원으로 싸우지 않기 위한
디테일한 특약들을 챙길 차례입니다.
상식적인 범위라 굳이 안 넣어도 되지만, 집주인의 태도가 의심이 된다면.. 고려해보세요 👍
특약 7.
“잔금일 기준, 입주 전까지 발생한 공과금(전기, 수도, 가스 등) 및 관리비는 임대인(또는 전 세입자)이 전액 정산하기로 한다.”
– 왜 필요할까?
내가 쓰지도 않은 전 달 가스비 폭탄을 내가 내는 억울한 상황을 방지합니다.
이사 당일 부동산에서 보통 다 정산해 주지만 문서로 남겨두는 게 확실합니다.
특약 8.
“임차인이 거주하는 동안 대납한 ‘장기수선충당금’은 임대차 계약 종료 및 퇴거 시 임대인이 임차인에게 전액 반환하기로 한다.”
– 왜 필요할까?
(아파트나 오피스텔 거주 시) 장기수선충당금은 원래 집주인이 내야 하는 건물 수리용 저축금입니다. 편의상 세입자가 매달 관리비에 포함해서 내고, 이사 나갈 때 집주인에게 목돈으로 한 번에 돌려받는 돈입니다. 이걸 모른 척하는 집주인들이 꽤 있으니 꼭 명시하세요.
특약 9.
“퇴거 시 원상복구의 범위는 계약 당시의 상태로 하되, 통상적인 사용으로 인한 자연스러운 마모나 손상(벽지 변색 등)은 원상복구 의무에서 제외한다.”
– 왜 필요할까?
이사 나갈 때 “벽지 색깔이 바랬네”, “바닥에 생활 기스가 났네” 하면서 보증금에서 수십만 원씩 까고 돌려주는 깐깐한 집주인들이 있습니다. ‘통상적인 마모’는 세입자의 책임이 아니라는 점을 확실히 해둬야 방어할 수 있습니다.
※ 입주 당일 빈 집 상태일 때 동영상과 사진을 미친 듯이 찍어두는 것도 필수입니다!
특약 10.
“임대차 기간 중 목적물에 부착된 기존 옵션(에어컨, 세탁기 등)의 고장 시, 임차인의 고의나 중과실이 없는 한 임대인이 수리 및 교체 비용을 부담한다.”
– 왜 필요할까?
풀옵션 집일 경우, 10년 된 낡은 에어컨이 갑자기 고장 났는데 세입자 보고 고쳐 쓰라고 하는 경우가 있습니다. 노후화로 인한 옵션 고장은 집주인 책임임을 명확히 하세요.
마치며: 전세대출 주의사항 확인
위에 있는 특약들을 전부 다 챙기긴 어려울 수도 있어요.
부동산 공인중개사 입장에선 “요즘 이런 거 다 요구하면 집주인들 기분 나빠서 계약 안 해요~”라며 눈치를 줄 수도 있습니다.
하지만, 필요한 특약이 있다면 단호하게 말씀하세요.
“안 해주는 집주인이라면 오히려 더 의심스러우니 그 집은 안 들어가겠습니다.”
기분 조금 상하는 게 낫지, 나중에 내 전 재산 잃고 피눈물 흘리는 것보다 백번 낫습니다.
오늘 알려드린 특약 꼼꼼히 챙기셔서 안전한 전세 생활 시작하시길 바라며, 전세사기를 피하기 위해 더 확인이 필요하신 분들은 이 글을 확인해보세요!
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