좋은 집을 고르는 것은 임장(현장답사)에서 시작됩니다.
부동산은 직접 가서 냄새, 소리, 빛, 동선까지 몸으로 느껴봐야 진짜 상태를 알 수 있는데요.
오늘은 부동산을 처음 보는 분들도 쉽게 따라할 수 있도록, 내 집 마련 시 부동산 임장 체크리스트 핵심 정리를 해보려고 합니다.
유료 강의도 시청하고 실제로 아파트 임장을 나갈 때 확인하는 항목들로 정리했으니 꼼꼼하게 참고해보세요 😎
들어가기 전
만약 부동산이나 임장에 대해 처음으로 알아보고 계시다면, 기초 용어부터 정리해보시길 바랍니다.
아는 만큼 보이고 배울 수 있는 거라고 생각해요 ㅎㅎ
여유 되시면 아랫글을 참고해보세요 😊
부동산 임장 체크리스트 핵심 정리
1. 입지와 동선부터 직접 체감하자🧭
집값의 80%는 입지로 결정됩니다.
하지만 지도로만 보면 절대 안 되고 직접 걸어보며 ‘생활 동선’을 체감해야 합니다.
- 대중교통 접근성: 지하철역, 버스정류장까지 실제로 걸어보기 (도보 10분 기준)
- 출퇴근 동선 확인: 평일 오전 8~9시, 저녁 6~7시엔 인파나 교통 체증 체감이 다릅니다.
- 편의시설 거리: 학교, 마트, 병원, 은행, 편의점, 헬스장 등 생활권 내에 있는지 확인
- 소음 및 치안: 큰 도로변, 철도 인접, 어두운 골목, CCTV 여부 등 확인
💡 TIP:
“초등학교 품은 아파트(초품아)”는 아이 있는 가정에 인기가 많아요.
향후 집값 상승에도 좋은 영향을 끼칠 수 있습니다.
2. 외관 및 공용공간으로 건물 관리 상태 확인🏢
건물 외관은 건물의 관리 상태를 가장 쉽게 보여줍니다.
- 외벽 균열/곰팡이/오염 확인
- 복도/계단/엘리베이터 청결도 및 쓰레기 확인
→ 냄새, 조명 밝기, 낙서 여부도 참고할 수 있습니다. - 옥상 방수 상태: 꼭대기 층 매물이라면 필수입니다. 건물 천장을 잘 살펴보세요.
- 연식과 리모델링 여부: 15년 이상 된 건물은 유지보수 시점이 다가옵니다. 만약 다른 집들에 비해 리모델링이 되지 않은 집을 노리신다면, 협상에 여지를 줄 수 있습니다 😊
⚠️
오래된 외벽 균열은 단순 미관 문제가 아니라 구조적 하자일 수 있습니다.
3. 내부 구조와 설비 꼼꼼히 보기 🛋️
겉보기엔 깔끔해 보여도, 세부 구조에서 문제가 생기는 경우가 많아요.
- 바닥/천장
: 얼룩, 색 변화, 갈라짐, 울퉁불퉁한 부분이 있는지, 흘러내린 페인트 자국 확인 - 벽과 문틀
: 문이 끼거나 잘 안 닫히면 구조가 비틀어진 경우일 수 있음 - 수납 구조 & 가구 배치 동선
: 좁은 공간일수록 수납 효율이 중요합니다. - 수압 테스트
: 세면대, 샤워기, 싱크대 물을 동시에 틀어서 압력 확인 - 냄새와 습기
: 곰팡이 냄새, 눅눅함이 느껴진다면 누수 가능성이 높습니다.
💡
냄새는 거짓말하지 않습니다.
첫인상에서 느껴지는 냄새가 그 집의 실제 상태를 말해줄 수 있습니다.
4. 전기/배선/배관은 ‘보수비 폭탄’일 수 있다 🔌
눈에 잘 안 보이지만, 배선과 배관 문제는 나중에 큰 비용이 발생할 수도 있습니다.
- 두꺼비집(분전함) 열어보기: 오래된 전선, 테이프 감긴 흔적, 녹슨 단자 확인
- 콘센트 주변 그을음, 전기 타는 냄새: 누전 위험 신호입니다.
- 배수관 & 하수구 냄새: 싱크대 아래쪽에 물이 새거나 곰팡이 흔적이 있는지 확인
- 화학 냄새: 도배 및 바닥 공사로 하자를 감추려 한 경우일 수 있습니다.
⚠️
배선 교체는 벽을 뜯어야 해서 수백만 원이 들 수 있습니다.
오래된 곳이라면 주의하세요.
5. 빛과 통풍 구조 확인💡
채광과 통풍이 안 되는 집은 여름엔 덥고 겨울엔 결로가 생깁니다.
심하면 습도가 높아서 곰팡이 번식으로 골치아플 수 있죠.
- 남향이라도 앞 건물 가림 여부 확인
- 낮 2~3시 햇빛 테스트: 햇살이 얼마나 들어오는지
- 맞통풍 구조 여부: 창문이 양쪽 벽에 있어야 공기가 순환됩니다.
- 창문 방향별 특성
- 남향: 채광 좋지만 여름엔 더움
- 동향: 아침 햇살 좋음
- 서향: 겨울엔 따뜻, 여름엔 더움
- 북향: 일정한 밝기지만 습기 주의
🌬️ TIP:
커튼이 살짝 흔들릴 정도로 바람이 들어오는지 직접 느껴보세요.
6. 이웃 소음 & 생활 패턴 확인 🔇
좋은 구조의 집이라도 이웃 소음 확인도 중요합니다.
이상한 사람이 살거나 실내 스튜디오 or BJ 방송인들이 거주한다면 작은 불편으로 시작해서 법정 싸움까지 이어질 수도 있어요.
- 층간소음 테스트: 조용할 때 천장이나 벽면 소리 들어보기
- 복도식이라면 엘리베이터 앞집, 1층 소음에 취약한 편입니다.
- 낮과 밤, 주말 분위기 비교: 시간대에 따라 완전히 달라질 수 있음
💡
가능하면 하루에 두 번, 낮과 저녁에 각각 방문해보세요..
7. 주차 및 도로 접근성도 생활 편의의 핵심 🚗
- 주차 공간 확보: 세대수 대비 주차 가능 대수 확인
- 진입로 폭, 언덕길, 일방통행 여부
- 도로 소음, 차량 통행량
🚙
빌라나 구축 아파트는 주차 전쟁이 잦습니다.
실제로 주차된 차량을 보고 여유 공간을 확인하세요.
8. 관리비 / 공용시설 / 관리 상태 확인 🧾
- 관리비 고지서 확인: 냉난방비, 수도료, 전기료 등 항목별 체크
- 미납 관리비 여부: 이전 세입자가 체납한 경우가 종종 있습니다.
- 공용시설: CCTV, 경비실, 청소, 조명 상태
- 관리주체의 신뢰도: 관리소 운영 체계, 입주민 후기 등
📉
관리비가 비정상적으로 낮거나 높은 경우, 서비스 품질을 반드시 확인하세요.
9. 개발 호재 & 재개발 가능성 🏗️
- 지자체 도시계획, 교통망 확충 여부
- 정비예정구역, 재개발/재건축 추진 계획
- 주변 상권 변화, 신규 아파트 분양 계획
📈
낡은 빌라도 정비구역에 포함되면 땅값이 급등할 수 있습니다.
(리치고 확인)
10. 임장 기록과 비교 정리 팁 📸
- 사진 및 영상 기록: 각 방, 외관, 공용공간 등 체계적으로 촬영
- 체크리스트 점수화: 항목별로 점수(5점 만점 등) 매기기
- 후보 매물 비교표 만들기: 장단점, 예상 유지비, 향후 가치 등
📋
구글시트나 엑셀로 정리해두면 나중에 비교가 쉬워집니다.
마치며 – 내집 마련
부동산 임장 시 확인할 수 있는 체크리스트를 알려드렸습니다.
순간의 선택, 혹은 작은 요소들이 몇년 후 집값의 큰 영향을 끼칠 수도 있습니다.
평생 살 집이 아니라도, 언젠가는 매도하게 됩니다.
“지금 좋은 집”보다 “나중에 팔기 좋은 집“을 고르는 게 현명할 수도 있어요.
입지, 구조, 관리 상태, 개발 가능성까지 꼼꼼히 체크해두면 실거주 만족도와 투자 수익률 모두 챙길 수 있으니 꼼꼼하게 준비해서 가치 있는 내집 마련을 실현하시길 바랍니다. 😎
혹시, 사전 조사나 임장에 도움을 얻을 수 있는 부동산 앱을 찾고 계시다면, 아랫글을 참고해보세요 😊
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